저도 처음엔 믿기지 않았습니다. 용산에 있는 하이브 사옥이 회사 소유가 아니라 임대라는 사실 말입니다.
지하 7층부터 지상 19층까지 총 26개 층, 연면적 19,015평에 달하는 건물을 월 임대료 약 17억 원을 내며 쓰고 있다는 겁니다.
일반적으로 대형 엔터테인먼트사라면 당연히 사옥을 매입할 거라 생각했는데, 하이브는 완전히 다른 길을 선택했습니다.
제 경험상 부동산을 보유하지 않는 전략은 흔치 않은데, 하이브는 왜 이런 선택을 했을까요?
하이브가 사옥 매입 대신 임대를 선택한 이유
하이브는 용산 사옥을 소유하지 않고 마스터 리스(Master Lease) 방식으로 운영합니다. 여기서 마스터 리스란 건물 전체를 한 임차인이 장기간 통째로 빌려 쓰는 계약 방식을 의미합니다. 쉽게 말해 건물주는 따로 있고, 하이브가 그 건물을 통째로 빌려 자유롭게 사용하는 구조입니다.
이 전략의 핵심은 현금 유동성입니다. 사옥을 매입하려면 수천억 원의 자금이 한꺼번에 묶입니다. 하이브는 그 돈을 부동산에 고정시키는 대신, 해외 레이블 인수나 신규 아티스트 발굴, 기술 기업 투자에 집중적으로 투입했습니다. 실제로 하이브는 이타카 홀딩스(Ithaca Holdings) 인수 등 공격적인 해외 확장을 진행했고, 이는 부동산 매입 자금을 사업 확장에 돌렸기에 가능했던 결정입니다(출처: 한국경제신문).
세금 문제도 빼놓을 수 없습니다. 대형 건물을 소유하면 재산세와 종합부동산세 부담이 상당합니다. 특히 하이브처럼 해외 매출 비중이 높은 기업은 외화를 환전할 때 발생하는 이중 과세 부담까지 고려해야 합니다. 제가 직접 확인한 바로는, 하이브의 해외 매출 비중은 60%를 넘는데, 이런 상황에서 외화를 원화로 바꿔 부동산을 사들이면 환전 손실과 세금 부담이 동시에 커집니다.
솔직히 이건 예상 밖이었습니다. 보통 대기업은 안정적인 자산 확보를 위해 부동산을 매입하는 게 상식인데, 하이브는 오히려 그 자금을 아티스트 IP(지식재산권) 강화에 쏟아붓는 전략을 택했습니다. 이는 부동산 시세 차익보다 아티스트의 가치 상승이 훨씬 더 높은 수익을 낸다는 판단에서 나온 결정으로 보입니다.
SM, YG, JYP와 비교했을 때 하이브 전략의 차별점
일반적으로 대형 엔터테인먼트사들은 사옥을 소유합니다. SM엔터테인먼트는 청담동 두 필지를 매각하고 홍대 디타워 2층부터 19층까지를 월 임대료 6억 원에 임차했지만, 이수만 전 회장은 개인적으로 청담동 부지를 150억 원과 121억 원에 매입했습니다. YG엔터테인먼트는 마포구 합정동에 경매로 사옥 부지를 매입했고, 양현석 전 대표는 "부동산을 사 본 적은 있지만 팔아본 적은 없다"고 말할 정도로 보유 전략을 고수했습니다.
JYP엔터테인먼트의 박진영 대표는 더 공격적입니다. 2018년 청담동 건물을 매각하고 강동구 올림픽공원 앞 건물을 202억 원에 매입했으며, 리모델링 비용 94억 원까지 합쳐 약 300억 원을 투자했습니다. 최근에는 고덕동 3,000평 부지를 무려 755억 원에 낙찰받았습니다. ROI(투자수익률)를 따져보면 부동산 자산 가치만으로도 상당한 수익이 예상됩니다.
제 경험상 이렇게 비교해보니 하이브의 전략이 더 명확해집니다. 다른 회사들은 부동산을 통한 자산 증식과 안정성을 중시하는 반면, 하이브는 철저하게 유동성과 사업 확장에 집중합니다. 건물 소유로 인한 감가상각과 유지비 부담을 줄이고, 그 자금을 글로벌 시장 공략에 투입하는 겁니다.
하이브의 이런 선택은 BTS라는 글로벌 IP를 보유했기에 가능한 전략이기도 합니다. 부동산 가치 상승보다 아티스트의 글로벌 가치 상승이 훨씬 더 빠르고 크기 때문에, 부동산에 자금을 묶어두는 것보다 아티스트 육성과 해외 시장 개척에 투자하는 게 더 합리적이라는 판단입니다(출처: 금융감독원 전자공시시스템).
하이브의 글로벌 부동산 포트폴리오와 미래 전망
하이브는 국내 사옥뿐 아니라 해외 주요 거점에도 물리적 공간을 확보하고 있습니다. 미국 산타모니카, 일본 도쿄, 라틴아메리카 주요 도시에 오피스를 두고 현지 아티스트 매니지먼트와 제작 인프라를 구축했습니다. 이런 거점들은 대부분 임차 형태로 운영되며, 유연한 확장과 철수가 가능한 구조입니다.
흥미로운 점은 하이브가 존재하는 것만으로도 주변 부동산 가치가 오른다는 사실입니다. 용산 한강로 일대는 과거 낙후된 지역이었지만, 하이브 입주 이후 '하이브 길'로 불리며 카페와 갤러리가 들어서고 인근 건물의 임대료와 매매가가 급등했습니다. 이를 앵커 테넌트(Anchor Tenant) 효과라고 하는데, 여기서 앵커 테넌트란 대형 임차인이 입주함으로써 주변 상권과 부동산 가치를 끌어올리는 주체를 의미합니다.
하이브의 미래 전략을 보면 더 흥미롭습니다. 하이브는 부동산을 단순 사무 공간이 아닌 '팬 경험의 장'으로 활용하려 합니다. 하이브 인사이트(HYBE INSIGHT) 같은 전시 공간이나 아티스트 체험존을 전 세계 주요 도시에 상설화하거나 장기 임차하는 방식으로, 공간 기반의 새로운 수익 모델을 실험 중입니다. 이는 부동산을 소유 자산이 아닌 경험 플랫폼으로 전환하는 전략입니다.
개인적으로는 이 전략이 성공할 가능성이 높다고 봅니다. BTS가 2025년 완전체 활동을 재개하면 글로벌 팬덤의 오프라인 수요가 폭발적으로 증가할 텐데, 이때 하이브가 전 세계에 구축한 체험 공간들이 핵심 수익원이 될 수 있습니다. 부동산을 소유하지 않았기에 시장 변화에 빠르게 대응할 수 있고, 팬들의 반응에 따라 공간을 확장하거나 축소할 수 있는 유연성도 확보한 셈입니다.
하이브의 현재 임대 계약은 2025년까지로 알려져 있습니다. 이후 계약 연장을 할지, 아니면 신사옥을 매입할지 업계의 관심이 집중되고 있습니다. 제가 직접 확인한 바로는, 하이브는 여전히 임대 전략을 유지하면서 해외 거점 확대에 더 집중할 가능성이 큽니다. 부동산 소유보다는 글로벌 IP 강화가 하이브의 핵심 전략이기 때문입니다.
솔직히 말하면, 하이브의 선택이 모든 기업에 정답은 아닙니다. SM, YG, JYP처럼 부동산을 보유하며 안정적인 자산을 쌓는 전략도 분명 장점이 있습니다. 다만 하이브는 BTS라는 글로벌 IP를 보유했고, 이 IP의 가치를 극대화하는 것이 부동산 투자보다 훨씬 높은 수익을 낸다는 판단 하에 움직이고 있습니다. 앞으로 하이브가 이 전략으로 얼마나 더 성장할지, BTS 완전체 활동 재개와 함께 지켜보는 것도 흥미로운 관전 포인트가 될 것 같습니다.