2024년 1월 기준 5대 시중은행의 주택담보대출 변동금리가 연 6.66%에 달했습니다. 불과 한 달 사이 0.5% 포인트 가까이 오른 수치입니다. 저는 작년 말만 해도 "6% 초반대면 그래도 괜찮은 편 아닌가" 싶었는데, 이제는 7%대 진입을 현실로 받아들여야 할 시점이 온 것 같습니다. 5년 전 저금리 시대에 '영끌'로 대출받았던 분들의 금리 재산정 시기가 본격적으로 시작되면서, 실제 이자 부담은 체감상 두 배 가까이 느껴질 겁니다.
신규대출 문턱, 3년 만에 최저 수준
한국은행 자료를 보면 지난해 4분기 차주 1인당 가계대출 신규 취급액이 3,443만 원으로 집계됐습니다. 전 분기 대비 408만 원 감소한 수치인데, 이는 3년 만에 최저 수준입니다(출처: 한국은행). 여기서 '신규 취급액'이란 일정 기간 동안 새로 받은 대출의 평균 금액을 의미합니다. 쉽게 말해 은행에서 돈을 빌리려는 사람들이 실제로 받아가는 금액이 줄어들고 있다는 뜻입니다.
특히 눈에 띄는 건 30대 차주들의 신규 대출액 감소폭이 가장 컸다는 점입니다. 집을 사고 싶어도 금리가 높으니 아예 대출 자체를 포기하거나, 받더라도 최소한으로만 받는 경향이 뚜렷해진 겁니다. 저도 주변에서 "이 금리에 대출받아서 집 사는 건 도박 아니냐"는 얘기를 여러 번 들었습니다. 실제로 수도권 거주자의 신규 가계대출액 감소폭이 가장 컸는데, 집값이 비싼 지역일수록 대출 부담이 크다 보니 당연한 결과로 보입니다.
은행채 5년물 금리(BIS)도 상승 압력을 받고 있습니다. 한국은행의 기준금리 인하 기대감이 사라지면서, 시장에서는 적어도 올해 말까지는 동결 기조가 이어질 것으로 전망하고 있습니다. 5년물 금리가 오르면 은행의 주담대 금리도 따라서 오를 수밖에 없는 구조입니다. 결국 신규 매수자 입장에서는 "대출받기도 어렵고, 받더라도 이자가 너무 높아서" 진입 자체가 불가능한 상황이 계속되는 겁니다.
다주택규제 강화, 만기 연장에 제동
금융당국이 올해 들어 가장 집중하고 있는 부분이 바로 다주택자 대출 규제입니다. 이재명 대통령이 규제 강화를 여러 차례 주문하면서, 금융위원회는 3차 회의까지 열며 구체적인 방안을 논의하고 있습니다. 현재 거론되는 안 중 하나가 '수도권 규제 지역 내 다주택자 주담대와 임대사업자 대출의 경우, 만기 연장 시 LTV 0% 적용 또는 단계적 분할 상환'입니다.
여기서 LTV(Loan To Value)란 주택 가격 대비 대출 가능 비율을 의미합니다. 예를 들어 10억 원짜리 집에 LTV 50%라면 최대 5억 원까지 대출받을 수 있다는 뜻입니다. 그런데 LTV 0%가 적용되면 만기 연장 시 추가 대출은 한 푼도 받을 수 없고, 기존 대출도 점차 갚아나가야 하는 구조가 됩니다. 저는 이 방안이 현실화되면 다주택자들이 급매물을 쏟아낼 수밖에 없을 거라고 봅니다. 실제로 주변 자산가들과 이야기해 보면 "만기 연장이 안 되면 집을 팔아야 하는데, 그럼 시세보다 낮춰서라도 처분해야 한다"는 고민을 하는 분들이 많습니다.
다만 LTV 0%는 부작용이 너무 크다는 우려도 있습니다. 급매물이 한꺼번에 쏟아지면 부동산 시장 전체가 급락할 수 있고, 결국 실수요자들에게도 피해가 갈 수 있기 때문입니다. 그래서 '단계적 분할 상환' 쪽에 무게가 실리고 있는데, 이는 만기를 한 번에 연장하는 게 아니라 일정 기간마다 원금을 나눠 갚도록 하는 방식입니다. 개인적으로는 이 방안이 조금 더 현실적이라고 생각합니다. 하지만 그렇다 하더라도 다주택자 입장에서는 현금 흐름에 상당한 부담이 될 겁니다.
상업용 부동산, 투자 관심 이동 중
주담대 규제가 강화되면서 일부 자산가들은 아예 다른 방향으로 눈을 돌리고 있습니다. 바로 상업용 부동산입니다. 상업용 시설 대출 금리는 현재 4% 중반대 이상으로 형성되어 있는데, 주담대 7%에 비하면 상대적으로 낮은 편입니다. 물론 상업용 부동산의 일반적인 수익률이 2~3%대라는 점을 감안하면 여전히 부담스러운 수준이긴 합니다. 하지만 주거용에 비해 대출 규제가 덜하다는 점이 큰 매력으로 작용하는 것 같습니다.
저도 최근 상업용 부동산 투자를 검토해 본 적이 있는데, 강남권이나 성수동 같은 곳은 여전히 시세차익 실현 가능성이 있다고 판단됩니다. 물론 이런 지역은 진입 문턱 자체가 높기 때문에 고액 자산가가 아니면 쉽지 않습니다. 그래도 주변에서 "주택은 규제가 너무 심하니 차라리 상가나 오피스텔을 알아보겠다"는 얘기를 종종 듣습니다.
상업용 부동산 시장도 전반적인 경기 침체의 영향을 받고 있긴 합니다. 공실률이 늘어나고 임대료도 예전만큼 받기 어려운 게 현실입니다. 그럼에도 불구하고 특정 입지에서는 수요가 꾸준히 유지되고 있고, 장기적으로 봤을 때 안정적인 현금흐름을 기대할 수 있다는 점에서 대안으로 떠오르는 것 같습니다. 다만 상업용 부동산은 주거용보다 변동성이 크고, 관리 비용도 만만치 않기 때문에 신중한 접근이 필요합니다.
가계부채 관리 강도, 한층 더 높아진다
금융위원회는 올해 은행권 가계대출 증가율 목표치를 지난해 1.8%보다 더 낮게 설정할 계획입니다(출처: 금융위원회). 여기서 '가계대출 증가율'이란 전년 대비 가계대출 잔액이 얼마나 늘어났는지를 나타내는 지표입니다. 쉽게 말해 은행들이 올해 가계에 빌려줄 수 있는 돈의 총량을 작년보다 더 줄이겠다는 뜻입니다.
특히 주담대만 따로 떼어내서 증가율 목표치를 부과하는 방안도 담길 전망입니다. 이렇게 되면 은행들은 연말에 주담대 잔액이 일정 수준을 넘지 않도록 철저히 관리해야 하고, 결국 차주 입장에서는 대출받기가 더욱 까다로워질 수밖에 없습니다. 저는 이런 흐름이 계속되면 "대출받고 싶어도 못 받는" 사람들이 더 늘어날 거라고 봅니다.
또 하나 주목할 부분은 은행권 주담대 위험가중치(RWA)를 현행 20%에서 25%로 높이는 안입니다. 위험가중치란 은행이 특정 자산(여기서는 주담대)을 보유할 때 얼마나 위험한지를 수치로 나타낸 것인데, 이게 오르면 은행은 같은 금액의 대출을 해주더라도 자본을 더 많이 쌓아둬야 합니다. 결과적으로 은행의 대출 여력이 줄어드는 효과가 있습니다. 금융당국이 이 정도로 강하게 조이는 걸 보면, 가계부채 관리에 상당히 부담을 느끼고 있다는 게 느껴집니다.
올해 가계부채 관리 방안 발표는 당초 2월 말 예정이었으나, 다주택자 대출 규제 논의가 추가되면서 다음 달 이후로 연기될 가능성이 큽니다. 구체적인 내용이 나오기 전까지는 불확실성이 계속될 텐데, 이 과정에서 시장이 어떻게 반응할지 지켜봐야 할 것 같습니다.
전반적인 세계 경제 침체 속에서 부동산 시장도 그 흐름에서 벗어나지 못하고 있습니다. 금리가 높고 대출 문턱도 높은 상황에서, 신규 매수자들은 사실상 시장에 진입하기 어려운 게 현실입니다. 양도세를 피하려는 급매물이 쌓여도 받아줄 수요가 없으니, 매도자나 매수자 모두 난감한 상황입니다. 부동산 투자를 곱지 않은 시선으로 보는 분위기도 있지만, 투자 자체가 나쁜 건 아니라고 생각합니다. 다만 지금 같은 시기에는 주택보다는 상업용 부동산 같은 대안을 고민하는 자산가들이 늘어날 것으로 보입니다. 투자 결정을 내리기 전에 금리 흐름과 규제 방향을 꼼꼼히 살펴보시길 권합니다.