부동산 투자가 주식이나 코인보다 나을까요? 저는 처음에 이 질문에 회의적이었습니다. 젊은 세대는 금융자산으로 빠르게 자산을 불려서 집을 사야 한다는 말이 익숙했거든요. 하지만 제가 직접 두 가지를 모두 경험해 보니, 우리나라에서 일반적인 직장인이 유의미하게 자산을 늘리는 방법은 생각보다 제한적이었습니다. 특히 집이 없고 자산이 많지 않은 상태에서 금융자산으로 먼저 돈을 불리겠다는 전략은, 부동산 상승기가 오면 멘털이 심하게 흔들립니다.
금융자산 투자의 레버리지 한계
많은 분들이 주식이나 코인 투자를 선호하는 이유는 진입장벽이 낮고 소액으로도 시작할 수 있기 때문입니다. 하지만 여기에는 레버리지(Leverage) 측면에서 근본적인 한계가 있습니다. 레버리지란 적은 자본으로 큰 자산을 움직이는 지렛대 효과를 의미하는데, 부동산은 대출을 통해 자기 자본의 몇 배에 달하는 자산을 소유할 수 있지만 주식은 그렇지 않습니다.
구체적인 예를 들어보겠습니다. 2억 원을 가진 투자자 A는 주식 투자를 하고, 같은 금액을 가진 투자자 B는 전세 4억을 끼고 신용대출 6억짜리 아파트를 매수했다고 가정해봅시다. 부동산 상승기가 와서 주택 가격이 20% 상승하면, B는 1억 4천만 원에서 1억 6천만 원의 시세차익을 얻습니다. 반면 A가 주식으로 같은 수익을 내려면 원금 대비 70~80%의 수익률을 달성해야 합니다(출처: 한국은행 경제통계시스템).
제 경험상 이 격차를 체감하는 순간이 가장 고통스러웠습니다. 열심히 주식 공부를 하고 종목을 분석해서 30% 수익을 냈는데, 옆집 친구는 그냥 집을 사서 가만히 있었을 뿐인데 제 수익의 세 배를 벌었던 적이 있었거든요. 이런 상황에서 멘털을 유지하기란 쉽지 않습니다. 더 빨리 따라잡아야겠다는 조급함에 레버리지 ETF나 선물옵션 같은 고위험 상품으로 눈을 돌리게 되고, 결국 한 번의 실수로 그간 모은 수익을 모두 날리는 경우를 주변에서 여러 번 봤습니다.
금융자산 투자를 성공적으로 하는 분들의 공통점은 이미 내집 마련을 끝낸 상태에서 여유자금으로 투자한다는 점입니다. 집도 있고 직장도 안정적이며 통장에 5천만 원에서 1억 원 정도의 여유자금이 있는 상태에서 느긋한 마음으로 장기 투자를 하면 성과가 좋습니다. 하지만 대부분의 젊은 투자자는 이 순서가 뒤바뀌어 있습니다. 집이 없는 상태에서 집을 사기 위한 목돈을 마련하려고 금융자산에 올인하는데, 이는 심리적 압박이 클 수밖에 없는 구조입니다.
내 집 마련의 진짜 의미
많은 분들이 갭투자로 소유권을 이전하면 내 집 마련을 완료했다고 생각하지만, 저는 이 생각이 위험하다고 봅니다. 진짜 내 집 마련이란 그 집에 실제로 들어가서 살 수 있는 경제적 능력을 갖추는 것입니다. 예를 들어 강남 잠실의 아파트가 현재 29억에서 30억 정도 하는데, 이 집을 소유하고 있지만 대출과 전세금 때문에 실제로는 다른 동네에 살고 있는 분들이 생각보다 많습니다.
실제로 강남 3구의 자가 점유율을 보면 다른 지역보다 현저히 낮습니다. 이는 집값이 워낙 많이 올라서 소유는 하고 있지만 실거주는 하지 못하는 케이스가 많기 때문입니다(출처: 통계청 주거실태조사). 이런 상황을 내집 마련이라고 부르기는 어렵습니다. 오히려 투자 포지션을 하나 보유하고 있는 것에 가깝죠.
신혼 3년 차에 서울에 갭투자로 집을 산 분의 질문을 보면서 저도 과거가 떠올랐습니다. 저도 첫 집을 샀을 때 바로 다음 목표를 찾으려고 했거든요. 하지만 지금 생각해 보면 그때는 다음 목표를 찾을 때가 아니라 수습할 때였습니다. 신용대출을 갚고, 전세금을 반환할 여유자금을 모으고, 앞으로 아이를 낳을 계획이라면 육아휴직 기간의 소득 감소도 대비해야 합니다.
솔직히 이 시기가 인생에서 가장 정신없는 구간입니다. 집 사고 아이 낳고 하다 보면 계획대로 살기가 참 어렵습니다. 마치 강물에 몸을 맡긴 것처럼 흘러가는 느낌이 들 때가 많습니다. 그래서 이때 부부가 정신을 바짝 차리고 경제 계획을 세워야 하는데, 대부분 너무 바빠서 그냥 흘러가게 됩니다. 그러다 정신 차리고 보면 어느덧 강 하구까지 내려와 있는 거죠. 제 생각엔 첫 집을 산 후 최소 1~2년은 안정화 기간으로 잡고, 대출 상환과 여유자금 확보에 집중하는 게 맞습니다.
또 한 가지 중요한 점은 아이를 갖는 것도 원하는 대로 되지 않는다는 겁니다. 요즘은 난임 부부가 많아지고 있고, 자연 임신 확률도 생각보다 높지 않습니다. 건강한 부부라도 1년 정도 걸리는 경우가 흔합니다. 그래서 인생의 모든 것을 5개년 계획처럼 딱딱 맞춰서 진행하겠다는 생각은 현실적이지 않습니다.
내 집 마련 이후 자산을 늘리는 전략으로는 다음을 고려해 볼 수 있습니다.
- 신용대출 우선 상환으로 이자 부담 감소
- 전세 보증금 반환 대비 유동성 확보
- 육아휴직 등 소득 공백기 대비 비상자금 마련
- 안정화 완료 후 상급지 이동 또는 금융자산 투자 검토
정리하면, 부동산 투자는 단순히 집 한 채를 사는 것이 아니라 그 집에서 안정적으로 살 수 있는 경제적 기반을 만드는 과정입니다. 저는 현실주의자이기 때문에 이상적인 대안보다는 실제로 작동하는 방법을 선택합니다. 우리나라에서 향후 5~10년 안에 일반 직장인이 자산을 늘릴 수 있는 가장 현실적인 방법은 여전히 부동산이라고 봅니다. 물론 미국 주식이나 금융자산도 좋은 선택지이지만, 이는 내 집 마련을 완료하고 여유자금이 생긴 후에 접근하는 것이 성공 확률이 훨씬 높습니다.