요즘 부동산 뉴스를 보면서 든 생각이 있습니다. 정책이 이렇게 빠르게, 그리고 확실하게 방향을 틀 수 있구나 하는 것이었습니다. 저도 집을 알아보던 입장에서 다주택자들의 매물 정리가 시장에 어떤 영향을 미칠지 궁금했는데, 이번 정책 발표를 보면서 그동안 반복됐던 실패와는 다른 결과가 나올 수도 있겠다는 생각이 들었습니다. 확실한 철학과 리더십이 뒷받침되니 정책의 강도가 달라 보였습니다.
양도세 중과 유예 종료, 이번엔 진짜 끝일까
다주택자 양도소득세 중과 유예가 5월 9일로 확실하게 종료된다는 발표가 나왔습니다. 여기서 양도소득세 중과란 다주택자가 집을 팔 때 일반 세율보다 훨씬 높은 세율을 적용하는 제도를 의미합니다. 쉽게 말해 집을 여러 채 가진 사람이 집을 팔면 세금을 더 많이 내도록 만드는 장치입니다.
이번 정책에서 눈에 띄는 건 지역별로 잔금 처리 기한을 다르게 준다는 점입니다. 강남 3구와 용산처럼 조정대상지역으로 먼저 지정된 곳은 5월 9일 계약 후 4개월 이내에 잔금과 등기를 마치면 됩니다. 나머지 조정지역은 6개월의 여유를 주겠다고 합니다. 저도 처음엔 "이게 실효성이 있을까?" 싶었는데, 실제로 토지거래허가구역의 관례를 따라 4개월로 조정한 걸 보면서 정부가 나름 시장 관행을 고려했다는 생각이 들었습니다.
그런데 여기서 많은 분들이 궁금해하실 게 하나 있습니다. 세입자가 있는 집은 어떻게 하느냐는 겁니다. 정책에서는 임차인이 있는 경우 임대 기간 동안 실거주 의무를 유예해 주되, 최대 2년 범위 내에서만 허용한다고 밝혔습니다(출처: 국토교통부). 여기서 실거주 의무란 집을 산 사람이 실제로 그 집에 살아야 한다는 조건을 뜻합니다. 다주택자가 투기 목적이 아닌 실제 거주 목적으로 집을 샀는지 확인하는 장치인 셈입니다.
다만 이 혜택도 무주택자에게만 해당됩니다. 이미 집이 있는 사람이 세입자 있는 집을 사면 2년 유예를 받을 수 없다는 뜻입니다. 이 부분은 논란이 있을 수 있는데, 저는 개인적으로 합리적인 선이라고 봅니다. 무주택자를 우대하면서도 시장 혼란을 최소화하려는 의도가 보이기 때문입니다.
임대주택 등록 제도, 이제 정리할 때
또 하나 중요한 변화는 임대주택 등록 제도의 손질입니다. 지금까지 임대사업자로 등록한 다주택자들은 8년간 임대만 하면 양도세 중과를 면제받을 수 있었습니다. 여기서 임대사업자 등록이란 개인이 주택을 여러 채 보유하면서 임대업을 하겠다고 신고하고, 일정한 의무를 지키는 대신 세제 혜택을 받는 제도입니다.
문제는 8년이 지난 후에도 무제한으로 혜택이 이어진다는 점이었습니다. 저도 이 부분은 솔직히 예상 밖이었습니다. 300만 원에 샀던 집이 10억이 되어도, 20년을 묵혀도 여전히 양도세 중과 없이 팔 수 있다는 건 형평성 문제가 있어 보였습니다. 실제로 아파트처럼 수요가 많은 주택의 경우 이런 혜택이 과도하게 작용했다는 지적이 많았습니다(출처: 한국조세재정연구원).
이번 정책에서는 임대 기간 종료 후 일정 기간 내에 매도하지 않으면 일반 주택과 동일하게 과세하겠다고 밝혔습니다. 구체적인 기간은 아직 확정되지 않았지만, 이런 비정상적인 요소를 제거하려는 방향성은 분명해 보입니다.
정책 발표를 보면서 제가 느낀 건 "작은 것부터 빨리 고치자"는 철학이었습니다. 법 개정 없이 시행령만 바꿔도 되는 일들을 최대한 빨리 처리하겠다는 의지가 보였습니다. 실제로 국무회의에서도 이런 부분들을 부처별로 발굴해서 브레인스토밍하고, 시민 의견을 모아서 개선하라는 지시가 있었다고 합니다.
주요 변경 사항을 정리하면 다음과 같습니다.
- 양도세 중과 유예 5월 9일 종료 (조정지역 선지정 구역 4개월, 기타 6개월 유예)
- 세입자 있는 주택 무주택자 매수 시 최대 2년 실거주 의무 유예
- 임대주택 등록 제도 8년 이후 무제한 혜택 폐지 예정
저는 이번 정책이 단기 반짝으로 끝나지 않으려면 추가 조치가 필요하다고 봅니다. 이미 시장에서는 보유세 인상 같은 후속 카드가 나올 거라는 예측이 나오고 있습니다. 여기서 보유세란 집을 소유하고 있는 동안 매년 내야 하는 세금으로, 재산세와 종합부동산세를 포함합니다. 다주택자들이 양도세를 피하려고 집을 계속 보유하면 보유세 부담이 커지도록 만드는 게 정부의 다음 수일 가능성이 큽니다.
문제는 이렇게 다주택자를 압박하면 결국 세입자에게 부담이 전가된다는 겁니다. 제 경험상 이건 좀 다릅니다. 과거에도 비슷한 정책이 나올 때마다 전월세가 오르는 악순환이 반복됐습니다. 이번에는 정말 다를까요? 정부가 이 부분까지 고민하고 있는지 지켜봐야 할 것 같습니다.
한편으론 한국 주식시장이 오른 것도 이런 정책과 무관하지 않다고 봅니다. 부동산으로 쏠렸던 자산이 주식 같은 다른 곳으로 분산될 거라는 기대감이 반영된 게 아닐까 싶습니다. 실제로 부동산 규제가 강화되면 유동성이 다른 시장으로 이동하는 경향이 있습니다.
이번 정책이 성공하려면 무엇보다 일관성이 중요합니다. 정권이 바뀌거나 여론이 바뀔 때마다 정책이 뒤집히면 결국 시장만 혼란스러워집니다. 지금은 임기 초기라 시장 반응이 빠르게 나타나고 있지만, 앞으로도 이 강도를 유지할 수 있을지가 관건입니다. 저는 정책의 큰 그림이 보이면 시장도 따라올 거라고 믿습니다. 다만 그 과정에서 무주택 서민들이 피해를 보지 않도록 촘촘한 안전망이 필요하다는 생각입니다.