최근 부동산 시장에서 전세 사기 하면 대부분 보증금을 돌려받지 못하는 세입자 피해를 떠올리실 겁니다. 그런데 저도 처음 이 얘기를 들었을 때 솔직히 놀랐는데, 정반대 상황도 실제로 자주 벌어지고 있습니다. 전세를 놓은 집주인이 오히려 세입자에게 당하는 경우입니다. 2억 5천만 원을 갑자기 마련해야 하고, 내 집인데 월세 한 푼 못 받고 소송까지 시작해야 하는 상황이 법인 세입자와 계약한 집주인에게 실제로 벌어졌습니다. 지금 전세를 놓고 계신 분들, 특히 등기부등본에 전세권이 설정되어 있다면 이 글을 꼭 끝까지 읽어보시길 권합니다.
법인 전세 계약, 왜 위험한가
일반적으로 법인과 전세 계약을 맺으면 개인보다 안전하다고 생각하시는 분들이 많습니다. 회사니까 제때 돈 내겠지, 신용도 괜찮겠지 하는 믿음이죠. 저도 처음엔 그렇게 생각했는데, 실제로 법인 계약의 함정을 자세히 들여다보니 생각보다 허점이 많았습니다.
울산의 한 집주인은 2년 전 회사 법인 명의로 전세 계약을 체결했습니다. 회사 대표가 직원 숙소로 쓰겠다고 했고, 2억 5천만 원이 정확히 입금됐습니다. 계약서도 제대로 작성했고 돈도 제때 들어왔으니 의심할 이유가 전혀 없었죠. 문제는 계약 한 달 뒤부터 시작됐습니다. 법인 명의로 설정된 전세권을 담보로 세입자가 은행에서 2억 원을 대출받은 겁니다. 집주인은 까맣게 모르고 있었습니다.
여기서 전세권(傳貰權)이란 임차인이 부동산을 사용·수익 할 권리를 등기부등본에 공식적으로 기록한 것을 의미합니다. 법인 세입자는 주택 임대차 보호법의 보호 대상이 아니기 때문에 전입신고나 확정일자로는 보증금을 지킬 수 없어서 전세권 설정을 요구하는 경우가 많습니다. 문제는 이 전세권이 등기부등본에 올라가는 순간, 민법 제306조에 따라 임차인이 집주인 동의 없이 그 전세권을 담보로 제공할 수 있다는 점입니다(출처: 법제처 국가법령정보센터).
제가 직접 법무사에게 확인해본 결과, 현행 제도상 금융기관은 전세권 담보 대출을 해줄 때 임대인에게 확인할 법적 의무가 없다고 합니다. 전세권 설정만 되어 있으면 집주인 동의 없이도 대출이 가능하다는 얘깁니다. 실제로 해당 사건의 금융기관도 "전세금 지급 여부를 확인할 의무가 없다"는 입장을 밝혔다고 합니다.
특약 없으면 내 집이 담보로
몇 달 뒤 이 집주인에게 법원에서 통지문이 날아왔습니다. 세입자가 빌린 돈을 못 갚자 채권자들이 전세권을 가압류한 겁니다. 가압류(假押留)란 법원이 채무자의 재산 처분을 막기 위해 그 재산을 임시로 동결시키는 법적 조치입니다. 쉽게 말해 내 집인데 내 마음대로 할 수 없게 꽁꽁 묶인다는 뜻이죠.
집주인 입장에서는 정말 날벼락입니다. 전세금을 돌려줄 수도 없고, 새 세입자를 구할 수도 없고, 집을 매각하는 것도 현실적으로 어렵습니다. 이분은 급하게 2억 5천만 원을 마련해서 법원에 변제공탁을 해야 했습니다. 변제공탁(辨濟供託)이란 채무자가 빚을 갚을 의사가 있음을 입증하기 위해 돈을 법원에 맡겨두는 제도입니다. 그리고 지금도 소송이 진행 중이라고 합니다.
이런 상황을 막을 수 있는 방법이 있었을까요? 네, 있었습니다. 바로 계약서 특약 조항입니다. 민법 제306조 끝부분을 보면 "설정행위로써 이를 금지한 때에는 그러하지 아니하다"는 문구가 있습니다. 계약할 때 전세권을 담보로 쓰지 못하도록 특약을 넣어두면 세입자가 담보로 제공할 수 없다는 뜻입니다.
제가 실무에서 본 계약서 중에는 이런 특약이 들어간 경우가 정말 드물었습니다. 대부분 표준 계약서를 그대로 쓰시거나, 특약란을 아예 비워두시는 경우가 많더라고요. 그런데 이 특약 한 줄이 2억 5천만 원을 지킬 수 있었던 겁니다. 계약서에만 넣는 걸로는 부족합니다. 은행이나 금융기관 같은 제3자에게 대항하려면 이 특약 내용을 전세권 등기에도 함께 기재해야 합니다. 법적으로는 '부기등기'라고 부르는데, 이게 없으면 제3자는 "저는 그런 약속 몰랐습니다"라고 주장할 수 있습니다(출처: 대한법률구조공단).
구체적인 특약 문구는 이렇게 작성하시면 됩니다.
- 임차인은 전세권을 제3자에게 양도하거나 담보로 제공할 수 없으며 전전세를 놓을 수 없다
- 이를 위반할 경우 임대인은 전세계약을 즉시 해지할 수 있다
- 위반으로 인한 모든 손해는 임차인이 배상한다
지금 당장 확인해야 할 세 가지
첫 번째, 인터넷등기소에 접속해서 전세 놓은 집의 등기부등본을 떼어보시기 바랍니다. 1,000원이면 발급할 을 있습니다. 전세권이 설정되어 있다면 그 전세권 아래에 근저당이나 가압류 같은 부기등기가 추가로 걸려 있는지 반드시 확인하세요. 깨끗하면 일단 안심이지만, 특약이 없다면 아직 안전한 건 아닙니다.
두 번째, 현재 전세 계약서를 꺼내서 특약란을 확인하세요. '전세권 양도, 담보 제공, 전전세 금지' 문구가 있는지 찾아보시고, 없다면 세입자와 합의해서 특약을 추가하셔야 합니다. 앞으로 새로 전세 계약하실 때는 반드시 이 특약을 넣으시고, 전세권 설정 등기를 할 때 법무사에게 이 금지 내용을 등기 신청서에 기재해 달라고 요청하세요.
세 번째, 이미 전세권이 설정되어 있는데 특약이 없거나, 등기부등본에 이상한 내용을 발견하셨다면 법률구조공단(국번 없이 132)으로 전화하시면 무료 상담을 받을 수 있습니다. 법무사나 변호사 상담도 권해드립니다.
저도 부동산 임대차 계약을 여러 번 해봤지만, 솔직히 이런 허점이 있는 줄 몰랐습니다. 전세금을 제때 받고 계약서를 제대로 작성해도 일어날 수 있는 일이라는게 정말 무섭습니다. 일각에서는 현행 제도의 허점을 지적하는 목소리도 있지만, 제 경험상 일단 내 재산은 제가 지켜야 한다는 생각이 듭니다.
전세 계약할 때 법인이든 개인이든 전세권 설정을 요구한다면, 반드시 특약을 넣고 그 특약을 등기에도 기재하는 두 가지를 모두 챙기셔야 합니다. 그리고 정기적으로 등기부등본을 확인하는 습관을 들이시길 권합니다. 적은 금액이 아니기 때문에 '대충 되겠지'라는 생각은 정말 위험합니다. 아는 만큼 지키고, 확인한 만큼 안전합니다. 특히 보증금 반환 시에는 반드시 등기부등본을 발급받아 전세권 아래에 저당권 설정 등 부기등기가 생기지 않았는지 최종 확인하시기 바랍니다. 한 번 더 꼼꼼하게 체크하는 습관이 여러분의 소중한 재산을 지킬 수 있습니다.