2026년 7월, 부동산 세제 개편안이 발표될 예정입니다. 참여연대가 공개한 세법 개정 의견서를 보고 솔직히 놀랐습니다. 양도소득세 비과세 기준이 12억에서 8억대로 하향 조정되고, 종합부동산세 공제 혜택이 대폭 축소되며, 월세 소득에 대한 분리과세 기준까지 절반으로 줄어든다는 내용이었기 때문입니다. 제 경험상 이 정도 수준의 세제 개편은 단순히 다주택자만의 문제가 아니라, 1 주택자와 소액 임대인에게도 직접적인 영향을 미칠 수밖에 없습니다. 서울 아파트 공시가격이 18.67% 상승한 상황에서 이런 세제 강화안이 더해진다면, 보유세 부담은 예상보다 훨씬 커질 수 있습니다.
양도소득세 비과세 기준 8억대로 하향
양도소득세 비과세 한도가 실거래가 기준 12억 원에서 전국 주택 중위 가격의 2배 수준으로 조정될 전망입니다. 2025년 기준 전국 주택 중위 가격이 4억 2천만 원에서 4억 3천만 원 사이이므로, 이를 2배로 환산하면 약 8억 5천만 원 수준이 됩니다. 여기서 중위 가격이란 전체 주택을 가격 순으로 나열했을 때 정확히 중간에 위치한 주택의 가격을 의미합니다(출처: 국토교통부). 쉽게 말해 전국 주택 절반은 이 금액보다 비싸고, 나머지 절반은 이보다 저렴하다는 뜻입니다.
제가 직접 확인해 보니 이 기준은 과거 문재인 정부 시절 9억이었던 비과세 한도와 거의 비슷한 수준으로 되돌아가는 셈입니다. 서울 강남권이나 목동, 분당 등 주요 지역의 아파트는 대부분 이 금액을 훨씬 초과하기 때문에, 1주택자라도 집을 팔 때 양도세를 내야 하는 경우가 늘어날 수밖에 없습니다.
더 큰 문제는 비과세 적용 횟수에도 제한이 걸린다는 점입니다. 지난 자담회의(경제관계장관회의)에서는 10년 동안 3회로 비과세 횟수를 제한하는 방안이 논의되었는데, 이번 의견서에도 동일한 취지가 담겨 있습니다. 지금까지는 2년 보유 또는 2년 거주 요건만 충족하면 횟수 제한 없이 비과세를 받을 수 있었지만, 앞으로는 상급지로 갈아타기를 반복하며 비과세 혜택을 누리는 방식이 사실상 불가능해집니다.
주요 변경 사항을 정리하면 다음과 같습니다.
- 비과세 한도: 12억 원 → 약 8억 5천만 원 (전국 주택 중위 가격의 2배)
- 적용 횟수: 무제한 → 10년간 3회로 제한
- 적용 대상: 서울 및 수도권 대부분 아파트가 비과세 범위를 초과할 가능성
제 생각에는 이 정도 기준이라면 서울에서 집을 한 번 사고 팔 때마다 양도세 부담을 고민해야 하는 시대가 올 것 같습니다.
장기보유특별공제 80%에서 40%로 축소
장기보유특별공제(Long-term Holding Deduction)는 주택을 오래 보유하거나 거주한 경우 양도소득세를 감면해 주는 제도입니다. 현행 제도에서는 보유 기간에 따라 최대 40%, 거주 기간에 따라 최대 40%를 공제받아 총 80%까지 양도차익을 줄일 수 있었습니다. 여기서 장기보유특별공제란 부동산을 오랫동안 실제로 보유하고 거주한 사람에게 세금 혜택을 주는 제도로, 단기 매매 차익을 억제하고 장기 실거주를 유도하기 위한 목적으로 도입되었습니다(출처: 국세청).
하지만 이번 세제 개편안에서는 거주 기간 공제만 인정하고 보유 기간 공제는 폐지하는 방향으로 논의되고 있습니다. 즉, 최대 공제율이 80%에서 40%로 반토막 나는 셈입니다. 솔직히 이건 예상 밖이었습니다. 지금까지는 집을 오래 보유하고 있기만 해도 보유 기간에 따라 공제를 받을 수 있었는데, 앞으로는 실제로 그 집에서 거주한 기간만 인정받게 됩니다.
예를 들어 10년간 주택을 보유했지만 실제 거주는 5년만 했다면, 현행 제도에서는 보유 40% + 거주 일부를 합쳐 상당한 공제를 받을 수 있었습니다. 하지만 개편안이 통과되면 거주 5년에 해당하는 공제만 받게 되므로, 양도세 부담이 크게 늘어날 수밖에 없습니다.
제 경험상 이 제도는 특히 지방 근무나 해외 파견 등으로 주택을 비워 두고 다른 곳에서 거주했던 1 주택자들에게 불리하게 작용할 가능성이 큽니다. 실거주 중심으로 세제를 강화하겠다는 취지는 이해되지만, 개인 사정으로 인한 불가피한 비거주 기간까지 불이익을 주는 것은 과도한 측면이 있다고 봅니다.
종합부동산세 공제 축소와 공정시장가액비율 폐지
종합부동산세는 일정 금액 이상의 부동산을 보유한 사람에게 부과되는 보유세입니다. 현재 1주택자는 공시가격 합산 12억 원, 2 주택 이상은 9억 원을 초과하면 종부세를 납부합니다. 전체 인구 대비 약 1% 정도가 납부 대상이지만, 서울 강남권이나 분당, 목동 등 일부 지역에서는 1 주택자도 종부세를 내는 경우가 적지 않습니다.
이번 개편안에서는 종부세 공제 기준을 전국 주택 중위 공시가격의 일정 배수로 객관화하고, 고령자·장기보유 공제 혜택을 대폭 축소하는 내용이 담겨 있습니다. 현재 고령자는 최대 40%, 장기보유자는 최대 50%의 공제를 받을 수 있으며, 두 조건을 모두 충족하면 최대 80%까지 세액을 줄일 수 있습니다. 하지만 개편안에서는 둘 중 하나만 선택해 최대 40%까지만 공제받을 수 있도록 변경됩니다.
더 충격적인 내용은 공정시장가액비율(Fair Market Value Ratio)의 폐지입니다. 공정시장가액비율이란 실제 공시가격 중 몇 퍼센트를 과세 기준으로 삼을지 정하는 비율로, 현재 종부세는 60%, 재산세는 1주택 40%, 2 주택 이상 60%가 적용됩니다(출처: 행정안전부). 쉽게 말해 공시가격 10억 원 주택의 종부세는 6억 원을 기준으로 계산한다는 의미입니다.
개편안에서는 이 비율을 폐지하거나 100%로 상향 조정한다는 방침입니다. 제가 직접 계산해 보니 공정시장가액비율이 폐지되면 같은 집을 보유하고 있어도 세금이 1.5배 이상 증가할 수 있습니다. 예를 들어 공시가격 15억 원 주택을 보유한 1 주택자의 경우, 현재는 9억 원(15억 × 60%)을 기준으로 종부세를 계산하지만, 폐지 후에는 15억 원 전액을 기준으로 계산하게 됩니다.
추가로 공시가격 현실화율도 90%까지 끌어올릴 계획입니다. 현재 공시가격은 시세 대비 약 70% 수준인데, 이를 90%로 높이면 세금 부담은 더욱 커질 수밖에 없습니다. 솔직히 이 정도라면 서울 아파트를 보유한 1주택자도 보유세 부담을 체감할 수밖에 없을 것 같습니다.
월세 소득 분리과세 기준 1천만 원으로 절반 축소
월세 소득에 대한 분리과세 기준도 대폭 강화됩니다. 현재는 연간 월세 수입이 2천만 원 이하면 종합소득세에 합산하지 않고 14%의 분리과세를 선택할 수 있습니다. 월 기준으로 환산하면 약 166만 원 정도입니다. 하지만 개편안에서는 이 기준을 1천만 원(월 약 83만 원)으로 절반 낮추고, 필요경비 인정 비율도 축소하며, 기본 공제 금액은 폐지하는 방향입니다.
여기서 분리과세(Separate Taxation)란 특정 소득을 다른 소득과 합산하지 않고 별도로 세금을 계산하는 방식을 의미합니다. 월세 소득이 분리과세 대상이면 다른 근로소득이나 사업소득과 합쳐지지 않으므로, 세율이 낮아져 세금 부담이 줄어듭니다. 반대로 종합과세(Aggregate Taxation)로 전환되면 모든 소득을 합산해 누진세율이 적용되므로, 고소득자일수록 세금 부담이 급격히 증가합니다.
제가 직접 경험한 바로는 서울 외곽이나 경기도 지역의 빌라·오피스텔을 보유한 소액 임대인들이 가장 큰 타격을 받을 것으로 보입니다. 월세 100만 원 정도 받는 빌라 한두 채를 보유한 경우, 지금까지는 분리과세를 선택해 14%만 납부하고 필요경비 공제까지 받을 수 있었습니다. 하지만 기준이 83만 원으로 낮아지면 대부분 종합과세 대상이 되고, 다른 소득과 합산되어 세율이 24%~38%까지 올라갈 수 있습니다.
필요경비 인정 비율도 현재 등록 임대주택 60%, 미등록 50%에서 일괄 30%로 축소되고, 기본 공제 400만 원(등록) 또는 200만 원(미등록)도 폐지될 예정입니다. 이렇게 되면 월세를 받는 소액 임대인 입장에서는 세금 부담이 2배 이상 증가할 수도 있습니다.
정리하면 앞으로 부동산으로 월세를 받는 사람은 누구나 세금 부담을 크게 느끼게 될 것입니다. 제 생각에는 이 정책이 오히려 소액 임대인들의 월세 인상 압력으로 이어져, 결국 세입자에게 부담이 전가될 가능성도 배제할 수 없습니다.
2026년 7월 세제 개편안은 양도세, 종부세, 월세 소득세 전방위에 걸쳐 강화되는 방향으로 진행될 가능성이 큽니다. 제 경험상 이 정도 수준의 세제 변화는 단순히 다주택자나 고가 주택 보유자만의 문제가 아니라, 1주택자와 소액 임대인에게도 직접적인 영향을 미칠 수밖에 없습니다. 특히 서울 및 수도권 아파트를 보유한 분들은 비과세 기준 하향과 장기보유 공제 축소로 인해 양도세 부담이 크게 늘어날 수 있으므로, 증여나 매도 계획을 미리 검토해 보는 것이 필요합니다.
다만 지방선거를 앞둔 시점에서 당장 이 모든 내용이 그대로 시행될지는 지켜봐야 합니다. 양도세 중과 유예가 5월 9일 종료되면 다주택자 매물이 다시 잠기고, 그 이후 7월 세제 개편안이 본격적으로 발표될 가능성이 높습니다. 세금 정책에 지나치게 불안해할 필요는 없지만, 현실적인 대비는 반드시 필요한 시점입니다. 비핵심 입지 매각, 주택임대사업자 등록 검토, 주택수 제외 빌라 투자 등 다양한 절세 방안을 미리 준비해 두시길 권장합니다.