정부가 부동산 시장 안정화를 외치는데, 정작 1주택자까지 규제 대상이 될 수 있다는 사실을 알고 계셨나요? 저도 처음에는 "설마 실거주하는 사람까지?"라고 생각했는데, 3월 말 발표 예정인 종합부동산 대책을 보면 그 가능성이 점점 커지고 있습니다. 이재명 대통령의 부동산 정상화 압박이 40일째를 넘어서면서, 이번에는 정말 다르다는 신호가 곳곳에서 포착되고 있습니다.
양도세 중과 부활이 현실화되고 있습니다
정부가 가장 먼저 손을 대려는 부분이 바로 양도소득세입니다. 현재 다주택자들이 양도세 중과 회피를 위해 5월 9일 전까지 급매물을 쏟아내고 있는 상황인데요. 여기서 양도세란 부동산을 팔 때 발생한 차익에 매기는 세금을 말합니다.
이재명 대통령은 "보유만 한다고 세금을 깎아주는 게 말이 되냐"며 장기보유특별공제 손질을 강력히 시사했습니다. 장기보유특별공제란 부동산을 오래 보유할수록 양도세를 깎아주는 제도인데, 실제로 다주택자들이 이 혜택을 받으며 버티기 전략을 구사해왔죠. 저도 주변에서 "어차피 오래 보유하면 세금 줄어드니까 팔 필요 없다"는 이야기를 정말 많이 들었습니다.
문제는 이번 개편이 비거주 1주택자까지 포함될 가능성이 높다는 점입니다. 직장 이동이나 자녀 교육 등으로 집은 있지만 실제로 살지 않는 1주택자들도 규제 대상에 들어갈 수 있다는 겁니다. 정부는 예외 규정 마련을 고민 중이라고 하지만, 저는 개인적으로 이 부분이 실거주 여부를 어떻게 판단할지에 따라 많은 분들에게 영향을 줄 것으로 봅니다.
보유세 인상은 최후 수단이 아니라 당장의 현실입니다
당초 청와대에서 보유세 인상을 "최후의 수단"이라고 표현했었죠. 하지만 지금은 3월 말 발표가 거의 확실시되고 있습니다. 김윤덕 국토부 장관도 "초고가 및 비거주 1주택 보유세 개편도 준비 중"이라고 공식 언급했습니다.
보유세는 부동산을 보유하고 있는 동안 매년 내야 하는 세금으로, 재산세와 종합부동산세를 포함합니다. 여기서 종합부동산세(이하 종부세)란 일정 금액 이상의 부동산을 보유한 사람에게 추가로 부과하는 세금인데, 이번에 이 기준과 세율이 대폭 강화될 전망입니다(출처: 국토교통부).
특히 주목할 부분은 초고가 주택에 대한 규제입니다. 이재명 대통령이 언급한 '평당 3억' 기준은 실제로는 극소수에만 해당하지만, 실무적으로는 이보다 낮은 기준이 적용될 가능성이 큽니다. 솔직히 이건 예상 밖이었습니다. 실거주하는 1주택자라도 초고가 주택이면 보유세 부담이 크게 늘어날 수 있다는 뜻이거든요.
제가 직접 주변 사례를 봤는데, 강남권 아파트 보유자들 중 상당수가 "이번에는 정말 팔아야 하나"라며 고민하고 있습니다. 과거에는 "정권 바뀌면 원래대로 돌아온다"는 학습 효과로 버텼지만, 이번에는 대통령의 의지가 워낙 강하다 보니 분위기가 사뭇 다릅니다.
대출 규제는 생각보다 실효성이 떨어질 수 있습니다
정부가 다주택자 대출 연장 중단을 강조하고 있지만, 실제로는 효과가 제한적일 것으로 보입니다. 현재 다주택자 은행 대출 잔액이 102.9조 원인데, 이중 95.7%가 원리금분할상환 방식이라고 합니다(출처: 금융감독원). 원리금분할상환이란 대출 만기까지 원금과 이자를 나눠서 갚는 방식으로, 이미 은행과 계약이 체결된 상태라 중간에 규제하기가 어렵습니다.
그래서 실제 규제 대상이 되는 만기일시상환 방식의 대출은 7.2조 원 규모에 불과합니다. 여기에는 전세대출, 이주비 대출 등도 포함되어 있어서 순수하게 투기 목적의 대출은 훨씬 적다는 겁니다.
임대사업자 대출 연장 중단도 마찬가지입니다. 은행권의 주택임대사업자 대출 잔액이 11.6조 원인데, 90% 이상이 비아파트입니다. 수도권 아파트 담보 비중은 5.6%인 6,569억 원에 그쳤죠. 제 경험상 이건 좀 다릅니다. 비아파트는 매도가 어렵다 보니 무리하게 대출을 회수하면 오히려 세입자 피해만 커질 수 있거든요.
결국 정부가 준비하는 대출 규제는:
- 다주택자 만기일시상환 대출 연장 중단
- 비거주 1주택자 전세대출 공적 보증 축소
- 1억 원 초과 신용대출 차주의 주택 매수 금지 강화
이 정도로 정리되는데, 실제로 시장에 미치는 영향은 세금 개편보다는 약할 것으로 보입니다.
취약계층을 고려한 정책 설계가 필요합니다
저는 이번 부동산 규제가 방향성은 맞다고 생각하지만, 한 가지 우려되는 부분이 있습니다. 바로 취약계층에 대한 고려입니다. 전쟁과 물가 상승으로 전 세계가 어려운 시기인데, 이런 때일수록 저소득층이나 기초수급자 같은 분들이 버티기 더 힘들어집니다.
정부가 다주택자를 압박해서 매물이 나오면 집값이 내려갈 거라고 기대하지만, 실제로는 임대료 상승으로 이어질 수 있습니다. 집주인이 보유세 부담이 커지면 그 비용을 세입자에게 전가할 가능성이 크거든요. 라고 생각하는 분들도 있는데, 저는 이 부분에 대한 보완책이 반드시 필요하다고 봅니다.
일반적으로 부동산 규제는 시장 안정화를 목표로 하지만, 제 경험상 정책의 효과가 의도와 다르게 나타나는 경우를 많이 봤습니다. 특히 급격한 정책 변화는 시장에 충격을 주고, 그 충격은 결국 약자에게 더 크게 돌아갑니다.
정부는 공공임대 확대, 전월세 상한제 보완, 저소득층 주거 지원 강화 등을 동시에 추진해야 합니다. 단순히 세금만 올린다고 해서 문제가 해결되는 게 아니거든요. 라는 의견도 있지만, 개인적으로는 이번 정권이 과거와 달리 정책의 지속성을 보여줄 수 있을지가 관건이라고 생각합니다.
3월 말 발표될 종합부동산 대책의 핵심은 결국 보유세 인상 폭과 양도세 개편 방안입니다. 다주택자는 물론이고 비거주 1주택자, 초고가 주택 보유자까지 전방위적인 규제가 예고되고 있죠. 이번에야말로 정부의 의지가 꺾이지 않고 끝까지 가는지, 아니면 또다시 시장의 반발에 주춤하는지를 지켜봐야 할 시점입니다. 어느 정권이나 겪어왔던 실패를 답습하지 않기를 바라며, 정책이 실거주자와 취약계층에게 불필요한 피해를 주지 않도록 세심한 설계가 이뤄지길 기대합니다.