솔직히 저는 다주택 중과 유예가 종료된다는 소식을 듣고도 한참 동안 '내가 정말 해당되는 건가?' 하는 의문을 품었습니다. 주변 지인 중 한 분은 세무사와 상담 후에도 여전히 헷갈린다며 제게 물어보셨고, 저 역시 명확한 답을 드릴 수 없어 난감했던 기억이 있습니다. 2026년 5월 10일부터 본격 시행되는 다주택 양도소득세 중과는 보유 기간 20년 넘은 주택을 양도할 경우 10억 원 양도차익 기준으로 일반 세율 대비 3억 5천만 원 이상 세금이 추가될 수 있는 중대한 사안입니다. 당초 5월 9일 이전 잔금까지 완료해야 했던 요건이 계약일 기준으로 완화되면서 4~6개월 유예 기간이 생겼지만, 정작 본인이 중과 대상인지조차 모르는 분들이 여전히 많습니다.
다주택 중과 유예 종료와 개정 내용
제가 직접 부동산 세무 관련 자료를 찾아보면서 느낀 점은, 법 개정안이 나왔어도 그 취지를 이해하지 못하면 실수하기 쉽다는 것이었습니다. 2026년 5월 9일 이전까지 매매 계약만 체결하면 잔금은 매매 계약일로부터 일정 기간 내에 받으면 됩니다. 여기서 일정 기간이란 강남·서초·송파·용산 등 기존 조정대상지역은 4개월, 나머지 서울과 경기도 12개 지역은 6개월입니다(출처: 기획재정부).
왜 이렇게 나뉘어 있을까요? 기존 조정대상지역은 이미 오래전부터 규제를 받아왔기 때문에 준비 시간이 충분했다는 논리입니다. 반면 2026년 10월 15일경 추가 지정된 지역은 상대적으로 준비 기간이 짧아 6개월을 배려한 것이죠. 이 기간 내에 잔금을 받고 토지거래허가를 득해 매수자가 입주하면 중과를 피할 수 있습니다. 여기서 토지거래허가(土地去來許可)란 투기 과열을 막기 위해 일정 지역에서 부동산 거래 시 관할 기관의 사전 승인을 받아야 하는 제도를 말합니다.
중요한 점은 기존 세입자 보호 규정입니다. 임차 기간이 4~6개월 이상 남아 있으면 매수자가 바로 입주할 수 없기 때문에, 이런 경우 매도인은 무주택자에게만 양도해야 최대 2년 유예를 받을 수 있습니다. 저는 이 부분을 처음 봤을 때 '왜 갑자기 무주택자?' 싶었는데, 알고 보니 세입자 보호와 주택 공급 활성화를 동시에 노린 정책이더군요. 실제로 주변에서 2년 계약 중인 세입자가 있어 급매로 내놓지 못하는 경우를 여러 번 봤기에, 이 조항이 현실적으로 얼마나 많은 분들에게 영향을 미칠지 실감했습니다.
추가로 주의할 점은 토지거래허가 신청 기간입니다. 허가 신청 후 영업일수 기준 약 15일이 소요되므로, 5월 9일 전까지 계약하려면 늦어도 4월 중순 이전에는 허가 신청을 마쳐야 합니다. 이 타이밍을 놓치면 아무리 급해도 중과를 피할 수 없으니, 날짜 계산이 정말 중요합니다.
중과 배제 주택의 유형과 조건
제 경험상 가장 혼란스러웠던 부분이 바로 '중과 배제 주택'이었습니다. 다주택자라도 어떤 주택을 파느냐에 따라 중과 대상이 아닐 수 있거든요. 소득세법 시행령 제167조의 3에는 중과 배제 주택의 유형이 상세히 규정되어 있는데, 이를 모르면 괜히 급매로 손해를 볼 수 있습니다.
대표적인 중과 배제 주택 유형은 다음과 같습니다.
- 장기임대주택: 대부·소득세 사업자 등록과 지자체 등록을 모두 완료하고, 임대 기간(4년·5년·6년·8년·10년 등) 요건을 충족하며, 임대 개시일 현재 기준시가가 수도권 6억 원·비수도권 3억 원 이하인 경우
- 지역·기준시가 요건 충족 주택: 수도권·광역시·세종시 외 지역에 있으면서 양도 당시 기준시가가 3억 원 이하인 경우
- 소형신축주택: 일정 요건을 갖춘 소형 신축 주택은 주택 수에서 제외
- 상속주택: 별도 세대원이 상속받은 선순위 상속 주택(보유 기간이 가장 긴 주택)은 5년간 중과 배제
저는 지인 중 한 분이 전북에 기준시가 2억 5천만 원짜리 주택과 서울에 고가 주택을 보유한 경우를 봤는데, 그분은 전북 주택을 먼저 팔 생각이었습니다. 하지만 전북 주택이 조정대상지역 밖이고 기준시가 3억 원 이하라 중과 배제 대상이었죠. 이런 경우 5월 10일 이후에 팔아도 중과를 받지 않으니, 굳이 서두를 이유가 없었습니다. 오히려 서울 고가 주택을 먼저 처분하는 게 세금 측면에서 유리할 수 있었고요.
장기임대주택의 경우도 마찬가지입니다. 4년·5년 등 임대 기간 요건과 기준시가 요건만 충족하면, 임대주택 여러 채와 일반 주택 1채를 보유해도 모두 중과 배제가 됩니다. 심지어 임대사업자 등록을 말소했더라도 자진 말소는 1년 이내, 자동 말소는 기한 제한 없이 중과 배제를 적용받을 수 있습니다. 이 부분은 정말 많은 분들이 놓치는 부분인데, 세무사와 상의 없이 급매로 내놓았다가 나중에 억울해하는 경우를 여러 번 봤습니다.
상속주택의 경우 별도 세대원(別途世帶員)이라는 개념이 중요합니다. 상속 개시 당시 피상속인과 따로 살던 상속인이 받은 주택 중 보유 기간이 가장 긴 주택만 5년간 중과 배제를 받습니다. 여기서 별도 세대원이란 주민등록상 세대를 달리하는 가족 구성원을 의미합니다. 이 경우 일반 주택 1채와 상속주택을 함께 보유해도, 일반 주택을 먼저 팔면 상속주택은 주택 수에서 제외되므로 비과세까지 받을 수 있습니다. 5년 이내든 이후든 상관없이 양쪽 모두 비과세가 가능한 구조인데, 이런 디테일을 아는 것과 모르는 것의 차이가 수천만 원에서 수억 원까지 벌어집니다.
기준시가 1억 이하 주택과 주의사항
마지막으로 제가 실수할 뻔했던 부분이 바로 기준시가 1억 이하 주택입니다. 소득세법 시행령을 보면 기준시가 1억 이하 주택은 중과 배제 대상이지만, 여기에는 함정이 있습니다. 반드시 2주 택일 때만 적용되며, 어떤 주택을 먼저 파느냐에 따라 결과가 완전히 달라집니다(출처: 국세청).
예를 들어 A주택(고가)과 B주택(기준시가 1억 이하) 2채를 보유한 경우, B주택을 먼저 팔면 중과 배제입니다. 하지만 A주택을 먼저 팔면 중과 대상이 됩니다. 이게 다른 중과 배제 주택과 다른 점인데, 저는 처음에 '어차피 1억 이하면 어느 걸 먼저 팔아도 되겠지' 생각했다가 자료를 자세히 읽고 깜짝 놀랐습니다. 이 규칙은 정말 예외적이어서, 세무사도 가끔 착각하는 경우가 있다고 하더군요.
따라서 기준시가 1억 이하 주택이 있다면 반드시 그 주택을 먼저 양도해야 중과를 피할 수 있습니다. 5월 10일 이후 고가 주택을 먼저 팔면 3억~4억 원대 세금 폭탄을 맞을 수 있으니, 순서가 정말 중요합니다. 이런 디테일을 모르고 매물을 내놓는 분들이 의외로 많아서, 주변에 조언할 때마다 강조하는 부분입니다.
세법은 정말 자주 바뀌고, 복잡합니다. 특히 부동산 세무는 양도·상속·증여 등 여러 영역이 얽혀 있어 관련 업무에 정통한 세무사를 찾는 것이 무엇보다 중요합니다. 제가 아는 분 중 한 명은 세무사의 실책으로 국세청 세무조사까지 받았다고 하더군요. 물론 요즘은 AI 발전으로 기본적인 정보는 쉽게 얻을 수 있지만, 본인의 상황에 딱 맞는 절세 전략은 여전히 전문가의 영역입니다.
다주택자분들이 이번 중과 유예 종료 앞에서 좋은 판단을 내리셨으면 합니다. 급하게 서두르기보다는, 본인이 보유한 주택이 중과 배제 대상인지 먼저 확인하고, 양도 순서와 타이밍을 신중히 결정하시길 바랍니다. 아는 것이 힘이라는 말처럼, 정확한 정보와 전문가의 조언이 수억 원의 세금 차이를 만들 수 있습니다.